A Ilegalidade na Cobrança do ITBI: O Entendimento do STJ e o Direito à Restituição

A aquisição de um imóvel envolve o recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo de competência municipal. Historicamente, diversas prefeituras adotaram a prática administrativa de instituir um “Valor Venal de Referência” para efetuar o cálculo deste imposto. Na prática, a mecânica funciona assim: mesmo que a transação de compra e venda tenha sido fechada por R$ 400 mil, a administração municipal arbitra unilateralmente que o bem vale R$ 600 mil e emite a guia de recolhimento sobre este patamar superior. Essa distorção gerou um cenário de profunda insegurança jurídica e excesso de exação contra os contribuintes.

O Tema 1.113 do STJ

Para uniformizar o entendimento nacional e afastar essa distorção, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou uma tese vinculante sob o Tema 1.113. A decisão é categórica ao estabelecer que a base de cálculo do ITBI é o valor efetivo da transação — ou seja, o preço pago pelo imóvel em condições normais de mercado.

O STJ determinou que o município não possui autorização legal para arbitrar previamente o imposto utilizando tabelas de referência próprias, tampouco pode utilizar a base de cálculo do IPTU como parâmetro. O valor declarado pelo contribuinte no instrumento de compra e venda possui presunção de boa-fé. A fazenda pública municipal somente pode afastar o valor declarado mediante a instauração de um processo administrativo específico (conforme exige o art. 148 do Código Tributário Nacional), garantindo o contraditório e comprovando que o preço informado não corresponde à realidade contratual.

O Direito à Restituição

Aquele que adquiriu um imóvel nos últimos cinco anos e efetuou o pagamento do ITBI ancorado em um valor de referência da prefeitura superior ao montante real da compra sofreu uma cobrança tributária ilegal. O arcabouço jurídico pátrio garante o direito à repetição de indébito, mecanismo voltado para a restituição financeira da exata diferença exigida a maior, devidamente corrigida. O prazo prescricional para buscar a tutela jurisdicional deste direito extingue-se em exatos cinco anos, contados a partir da data de pagamento da guia tributária.

Para materializar o impacto da tese firmada pelo STJ (Tema 1.113), elaboramos um cenário prático que ilustra a diferença entre a cobrança imposta pelo município e a cobrança legalmente devida.

Suponha que um contribuinte adquira um imóvel residencial e, após negociação com o vendedor, o contrato de compra e venda seja fechado no valor de R$ 500.000,00. Este é o valor real da transação, estabelecido em condições normais de mercado.

No momento de emitir a guia para o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a prefeitura desconsidera o contrato. Utilizando uma tabela própria de “Valor Venal de Referência”, o município arbitra unilateralmente que o imóvel vale R$ 700.000,00.

Considerando uma alíquota hipotética de 3% para o ITBI, o cálculo deveria incidir sobre o valor pago pelo adquirente (R$ 500.000,00), conforme determina a legislação e a jurisprudência atual. No entanto, a exigência fiscal foi feita sobre o valor majorado da prefeitura.

  • Valor do ITBI exigido pela Prefeitura: 3% sobre R$ 700.000,00 = R$ 21.000,00.

  • Valor do ITBI legalmente devido (STJ): 3% sobre R$ 500.000,00 = R$ 15.000,00.

  • Diferença cobrada a maior: R$ 6.000,00.

Neste cenário, o cidadão foi compelido a desembolsar R$ 6.000,00 a mais do que a lei tributária exige, apenas para conseguir registrar o imóvel em seu nome. Trata-se de uma exação ilegal.

O montante de R$ 6.000,00 pago indevidamente compõe o que o Direito Tributário classifica como indébito. Como demonstrado, a distorção da base de cálculo gera um prejuízo financeiro direto e mensurável ao patrimônio do adquirente. A via jurídica adequada para a correção desta falha estatal é a Ação de Repetição de Indébito, que, por envolver valores inferiores a 60 salários mínimos, tramita no Juizado Especial da Fazenda Pública, dispensando o recolhimento de custas processuais iniciais. O objetivo da medida é, exclusivamente, a recomposição do patrimônio lesado pela administração pública.

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Juizado Especial da Fazenda Pública

É comum haver hesitação em buscar o Poder Judiciário devido ao receio do encargo processual. Contudo, a demanda para restituição da diferença do ITBI apresenta contornos estruturais altamente favoráveis ao cidadão.

Quando a diferença cobrada a maior resulta em um montante a ser restituído igual ou inferior a 60 salários mínimos, a ação submete-se ao rito do Juizado Especial da Fazenda Pública (JEFP). A principal diretriz deste rito é a isenção do pagamento de custas processuais em primeira instância. A ausência de taxas iniciais para acionar o judiciário afasta o principal obstáculo financeiro, tornando a busca pela reparação do erro estatal plenamente viável.

Conclusão

A cobrança do ITBI sobre referenciais de mercado arbitrados unilateralmente pelo município afronta de forma direta a jurisprudência pacificada do STJ. O cidadão que suportou este custo tributário inflacionado detém um caminho judicial seguro e estruturado para reaver seu capital. A medida adequada exige uma análise técnica pormenorizada da guia de recolhimento do ITBI em confronto com o contrato de compra e venda e a escritura pública, atestando a presença dos requisitos para a interposição da demanda restituitória.

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